Приобретая квартиру в собственность, каждый потенциальный собственник может столкнуться с ситуацией, когда новому владельцу достается квартира с долгами по коммунальным платежам, накопленным прежним владельцем.
Что будет с этими долгами, как поступить новому собственнику, кто будет оплачивать долги за проданную квартиру при смене собственника, и что об этом говорит судебная практика подробно рассмотрим в этом материале.
Обязан ли новый собственник платить по долгам за ЖКХ предыдущего владельца квартиры
Основываясь на положениях ГК РФ, ЖК РФ, разъяснении Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», можно сделать вывод о том, что у нового собственника обязанность по уплате за ЖКХ возникает с момента государственной регистрации права собственности и внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН.
Анализируя судебную практику в Москве по такого рода делам, вопрос оплаты долгов за коммунальные услуги при смене собственника, является спорным и неоднозначным.
Судебная практика Мосгорсуда показывает, что по одним и тем же обстоятельствам – (несогласие истца платить за предыдущего собственника за ЖКХ), судебные акты (апелляционные и кассационные определения), выносятся противоположные. В одном случае, Суд встает на сторону домоуправляющей компании, обязывая нового владельца оплатить задолженности по квартире, в другом – отказывает в удовлетворении требований ДУК о взыскании долга.
Судебная практика.
взносы привязаны к имуществу (квартире), находящейся в многоквартирном доме.
Судебные акты, где Мосгорсуд поддержал нового собственника и отказал во взыскании долгов за ЖКХ за предыдущего собственника.
Дело № 33-11694/2019
Истец – новый собственник, ответчик ГБУ г. Москвы.
Исковые требования истца удовлетворены, суд обязал ответчиков исключить из лицевого счета № * сведения о наличии у предыдущего собственника долга в размере 233 198,63 руб., возникшего до даты перехода права собственности к истцу.
В данном деле, на торгах, в рамках банкротства физического лица, истец приобрел квартиру у должника — физического лица банкрота.
Предварительный договор купли-продажи квартиры между истцом и финансовым управляющим физического лица банкрота, был заключен 04.06.2017 г, Основной договор купли-продажи квартиры был заключен 04.07.2017 г.
Решением Тверского районного суда г. Москвы, в удовлетворении исковых требований было отказано, истец подал апелляцию и апелляционным определением от 18 марта 2019 г. решение тверского районного суда г. Москвы отменено, исковые требования -удовлетворены.
Дело № 33-30369/2017
Истец – новый собственник, ответчик ГБУ МФЦ г. Москвы
Аналогичное с предыдущим по своей фактуре дело, в котором Кузьминским районным судом г. Москвы, в удовлетворении исковых требований к ГБУ МФЦ г. Москвы поданного новым собственником было отказано. Истец просил суд об исключении из лицевого счета задолженности за оплату ЖКХ за предыдущие периоды (до дата перехода права собственности). Не согласившись с решением суда, истец, подал апелляцию, и в соответствии с апелляционным определением Мосгорсуда от 08.08.2017 г. решение Кузьминского районного суда г. Москвы было отменено, заявленные истцом требования были удовлетворены.
Рассмотрим аналогичные по своей сути судебные решения, в которых суд отказал новому собственнику в списании старых долгов по ЖКХ.
Дело № 33-21507/18 + Апелляционное определение Московского городского суда г. Москвы от 22 мая 2018 г.
На основании договора купли-продажи, истице досталась квартира с долгами по ЖКХ. Истица обратилась с иском в районный суд останкинского района г. Москвы к ГБУ «Жилищник» об исключении из лицевого счета и единого платежного документа задолженности бывшего владельца.
Решением районного суда останкинского района г. Москвы в удовлетворении исковых требований было отказано. Апелляционным определением Московского городского суда г. Москвы от 22 мая 2018 г., решение районного суда останкинского района г. Москвы оставлено в силе.
Дело № 33-19401/2019 + Апелляционное определение Московского городского суда г. Москвы от 06 мая 2019 г.
Истец обратился с иском к ГБУ «Жилищник» с требованиями:
- обязать ГБУ «Жилищник» открыть новый лицевой счет без указания имеющейся задолженности;
- обязать ГБУ «Жилищник» сделать перерасчет квитанции по финансово-лицевому счету за период — октябрь 2017 года в сторону уменьшения, за период – ноябрь 2017 года в сторону уменьшения;
- взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф и компенсацию морального вреда.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением Московского городского суда г. Москвы от 06 мая 2019 г решение Никулинского районного суда г. Москвы оставлено в силе (не отменено и не изменено).
Как видно из вышеприведенных судебных актов, при похожих фактических обстоятельствах дела, суд принимает противоположные решения.
Итак, вопрос, будет ли новый собственник оплачивать старые долги по ЖКХ – не такой однозначный.
Рассмотрим подробнее, почему в одних судебных решениях суд принимает сторону управляющей компании, а в других – списывает старые долги по ЖКХ. Такой неоднозначный исход дела не может не беспокоить нового собственника, так как однозначного ответа на главный вопрос, будет ли платить новый собственник по долгам за ЖКХ предыдущего собственника или нет, судебная практика не дает.
От чего зависит исход дела :
Формирование исковых требований – что Вы хотите от суда (предмет иска)
Прежде чем обратиться в суд за защитой своих прав, Вы должны четко сформулировать предмет иска – требование к суду.
Вышеприведенные примеры из судебной практики, с положительным решением для нового собственника, связаны прежде всего с четким и правильным формулированием предмета исковых требований.
В делах № 33-30369/2017, № 33-11694/2019 ( по списанным долгам) предметом исковых требований были:
Обязывание ответчиков (ГБУ) исключить из лицевого счета принадлежащего истцам, сведений о наличии у предыдущих собственников долгов за ЖКХ возникшего до даты возникновения права собственности у истцов на их квартиры.
В делах № 33-19401/2019 № 33-21507/18 (отказано в списании) формулирование предмета исковых требований:
В деле № 33-19401/2019 предметом исковых требований были:
- обязать ГБУ «Жилищник» открыть новый лицевой счет без указания имеющейся задолженности;
- обязать ГБУ «Жилищник» сделать перерасчет квитанции по финансово-лицевому счету за период — октябрь 2017 года в сторону уменьшения, за период – ноябрь 2017 года в сторону уменьшения;
- взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф и компенсацию морального вреда.
Предмет требования — об исключении из лицевого счета и единого платежного документа задолженности бывшего владельца.
Определение надлежащих ответчиков и иных лиц.
Следующим ключевым моментом иска является правильное определение ответчика . Если верно заявлен предмет исковых требований, но сторона (ответчик) к которой предъявлен иск (с правильным предметом исковых требований) является ненадлежащей, в удовлетворении исковых требований может быть отказано.
Например в деле № 33-30563/2018 истица обратилась с исковым заявлением к домоуправляющей компании. Суд отказал в удовлетворении иска. Апелляция оставила решение суда без изменений.
В частности, Мосгорсуд мотивировав принятые решения указал на то, что обязанности по формированию единых платежных документов, расчет и перерасчет жилищно-коммунальных услуг, открытие новых финансовых лицевых счетов возложены на многофункциональные центры (ГБУ «МФЦ г. Москвы») и управляющая компания — ответчик неправомочен производить указанные действия в связи с чем, данное исковое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику.
Условия договора, на основании которого оформляется переход права собственности
Заключая договор, на основании которого приобретается право собственности на квартиру или иную недвижимость, продавец и покупатель могут определить кто оплачивает долг за ЖКХ – при его наличии. При рассмотрении дел, связанных с долгами за ЖКХ, в любом случае, одним из первых будут исследованы условия договора о том, кто несет бремя оплаты долгов за ЖКХ.